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村改社區調研方案范文 第一篇

為全面落實市委市政府關于城中村改造工作的指示精神，進一步推動城中村改造工作，加快我區城鄉一體化進程，政協XX區委員會對我區“城中村”問題進行了深入的調研。20**年5月下旬至7月，調研組深入到“城中村”以及居民家中，通過現場看點、聽取匯報、情況介紹、座談討論和發放調查問卷等形式，對城中村發展及管理工作產生的困難和問題進行了詳細了解，對存在問題的原因進行了深入分析，并就如何解決“城中村”管理工作中所遇到的困難和問題進行了探討研究。現將我區“城中村”的基本概況、存在的問題及解決措施綜合報告如下：

一、XX區“城中村”的基本概況及改造必要性

1、基本概況。XX區位于XX市湘江西濱，以湘江主航道為界，劃江而治，區屬現有86個城中村(含四個鎮)，農業人口228493人，耕地面積畝。如不含四鎮則我區共有城中村35個，農業人口66190人，耕地面積畝。XX區的城中村大體有三種類型：一是已成型的城中村，處于城市建成區內部，村集體土地基本被城市建設征用，自身發展沒有太多的空間和余地，如銀盆嶺村、望岳村、茶場村等;二是發育型的城中村，處于城市建成區與城郊的結合部，與城市建成區緊密相連，與城市建設用地相互嵌入，大規模的開發建設正在實施或已完成，如五星村、茶子山村、黃鶴村、青山村等;三是潛在的城中村，處于城市建成區外圍，還有較多農用地，基本保留鄉村特點，是城鄉一體化推進的重點區域，急需進行規劃控制和建設引導，如聯絡村、中塘村和四鎮的51個村等。本次調研選取了西湖漁場、茶子山村、銀盆嶺村、付家洲村、岳華村和望岳村六個較典型的城中村進行了調查。

2、存在的問題。XX區城中村目前所存在著的問題有如下幾類：

違章搭建多。在城市迅速擴張的過程中，村莊被高樓大廈快速包圍，地價、房價、租價也水漲船高、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補償利益驅動，村民見縫插針，私搭亂建，諸如“填平補齊”、“新建擴建”、“接高翻建”等形式多樣的違法強建、亂建現象層出不窮，屢禁不止。

環境衛生差。城中村基本上沒有圍墻，無法實施封閉式的物業管理。外來租戶較多，人員雜亂，環境管理較差，并存在著各種安全隱患。此外，各類設施薄弱，公共綠地與體育等基礎設施缺乏。成為城市衛生死角，城中村的農民期望改善居住環境，問卷調查中有建議安置小區應與周圍環境相協調，統一規劃，配套設施的同步建設。同時在回答“有關改造方案，你最關心的問題是什么?”時，有的人選擇了“新住房的戶型及周圍環境”。

管理難度大。“城中村”往往缺乏統一的科學管理和規范化指導。XX市在近幾年快速城市化過程中，政府在取得城市發展需要的土地后，基本上將“城中村”事務原封不動留給村委會自己解決。一個城市兩種管理制度，城市與“城中村”各執行一套管理制度，“城中村”并沒有真正納人城市統一的管理中。因此，即使現在村委會變居委會后，他們依然執行傳統的管理模式，既要負擔本村的基礎設施和公共服務設施的建設，又要維護本村的計劃生育、社會福利、社會治安等社會管理職能。在傳統的村落組織結構和管理思維下，管理難度很大。

村民期望高。XX區城中村居民因為有房屋出租等優勢，家庭收入比較城市一般家庭而言，并不低。調查發現村民在回答 “您家庭每月的收入”時，12人選擇1000元以下，占;13人選擇1000元——2000元，占;6人選擇2000元—5000元，占;1人選擇5000元，占3%;同時據西湖漁場干部反映，該區多數家庭的年收入往往都高過10萬。在這種情況下，他們對于改造的期望較高，并且期待在改造后能夠獲得比原來更高的收入。此外，對于改造中的各項費用，比如社保，城中村居民通常都希望由政府或開發商買單，而不愿意自己出錢。這也給城中村改造帶來較大的難度。

遺留問題多。從調查情況看城中村普遍存在著原60號征地拆遷中遺留的規劃安置地沒有落實問題，安置房建設經費短缺問題，未安置農民數量仍較多的問題，另外村集體資產如何處置，村民改市民后工作出路，社保資金缺口巨大等問題如何解決都困擾和拖累著城中村改造前進的步伐。

3、改造的必要性。

城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建筑常以單家獨戶為主，占地面積大.建筑密度高，造成了土地占有率高但利用率低的緊張局面。另外，很多城中村占據了城市的優越地帶，但在綜合開發上卻遠遠落后于周邊地帶，這是對土地資源的極大浪費。在現代城市生活中，人們不但注重生活環境，也很重視人文環境，城中村不僅從外觀上看是城市的敗筆而且內部社會治安差，人口素質低，普通市民往往不愿與之為鄰，導致城中村附近的土地房屋等資產的價值也倍受影響而有所貶值。我國是土地資源稀缺的國家，城市正從粗放的外延式擴張走向內涵式集約發展。改造城中村，盤活效率低下的城中村土地已經成為歷史的必然，合理改造城中村將會大大促進城市土地潛力的提高及城市經濟的發展。

城中村改造是加快推進城市化進程的需要。我國正處在城市化進程的加速期。城中村的改造不同于舊城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各種違法建筑，形成了各種各樣的土地房屋關系。村民、集體、開發商以及全社會的利益交織在一起，錯綜復雜，所以城中村問題被稱為是城市化進程中最大的難題。因而，加快城中村的改造將為城市化發展提供良好的發展環境。

城中村改造是加強城市精神文明建設的需要。城中村村民雖然居住在城市中，但大都沒有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作為經濟來源，部分居民整天無所事事。有的變得貪圖享樂、不思進取，待原有的拆遷補償款用完后，將重返貧困，成為新的社會問題。另外，由于他們主要依賴于房屋出租，這樣也就造成了城中村屢禁不止的違法建筑問題。同時城中村的出租屋由于散亂、容易成為藏污納垢之地，與城市的形象格格不入，同時也影響城市精神文明建設。

城中村改造是減少集體資產消耗的需要。城中村公共基礎設施建設和維護還沒有完全納入城市體系，大部分城中村居民還沒有享受到城市居民的社會保障。公共設施維護、村民生活補助、養老保險、醫療保險等各項公共福利支出大部分由村集體經濟支付，進而使得集體資產不斷的被消耗。城中村改造后，集體資產會量化并且以股份制公司的形式經營、壯大，集體資產不斷的增值。同時，政府再承擔本身應當承擔的公共福利支出，使得村集體經濟發展的壓力進一步減少，客觀上壯大了集體經濟，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。

城中村改造是構建和諧社會，提升人民幸福感的需要。城中村物質和社會形態存在的問題已經給城市經濟、社會可持續發展帶來了不利影響。這些問題的存在使城中村與城市其他區域構成強烈反差的區域，成為社會問題的高發區。如果不及時進行改造，城中村有可能成為未來的貧民窟。因此，對城中村的改造有利于實現城市物質形態的現代化，有利于實現城市社會管理的現代化，有利于解決城市治安、衛生和環境等社會問題，有利于提高城市綜合競爭力。

二、XX區“城中村”改造所面臨的困難

1. 政策時效性問題。在城市擴張中，對農村土地的征用往往不是一次性到位，而是分階段進行、歷時數年甚至更長，于是，在同一個村由于不同時期多次征地，導致所實施的政策不一致。有的按5號，有的按60號，有的按103號。政策的變遷是順應時代的發展和城中村改造的發展而做出的調整，是必要而合理的，但是在執行過程中出現了一個村在拆遷過程中使用了三種政策標準，使得按5號拆遷和按60號拆遷的村民，也期望在這次拆遷中獲得103號政策待遇。

2. 安置土地落實問題。總體上來看，目前的城中村改造對象往往是最具有開發價值的土地已經開發完畢，而留下的邊角余地開發價值不大，不少村已經出現兩安用地都難以落實的情況。如西湖街道根據60號已拆遷地應補償的土地是320畝，已經劃歸街道167畝作為生產安置用地，還有153畝土地沒有劃歸街道;茶子山村政府應劃34畝生產用地沒有落實;岳華村兩安用地應批531畝，已批351畝，尚有179畝沒有落實。

3.資金缺口問題。根據基層干部自身的初步核算，西湖街道社會保障資金需要億元，濱湖小區改為高層建筑建設資金缺口億元;茶子山村的拆遷補償金，政府還拖欠億元;銀盆嶺村安置房建設缺口1億元。其中最突出的是部分城中村因為面積較小，維持現狀的開發強度，也難以達到改善城市環境的要求。而要維持這種起碼的城市環境標準，不僅開發商無利可圖，業主也不易接受。這也使得引進開發商建設的困難加大，而且村民自身的能力有限，如果要徹底改造就需要政府大量投入。

4.資產量化問題。“村改居”農民全部轉為市民后，在這種不明晰的產權制度安排下，原村級集體資產歸誰所有，成為廣大農民群眾最關注的問題。不論集體資產屬于集體“成員”還是屬于集體“組織”，但將集體資產歸屬追蹤到個人時，集體資產應屬于集體組織全體成員所有。但就一個具體的村而言，集體經濟組織有多少資產，特別是可計量的經營性資產如流動資產、長期投資、固定資產、無形資產等，每個集體經濟組織成員又擁有其中的多少股份，集體經濟組織成員并不清楚。因此有人形象地描述村民與集體資產的關系是“人人所有，人人沒有”，“玻璃箱子，看得見摸不著”。意思是說，雖然集體資產集體所有，但并沒有規定集體資產屬于哪些具體成員的，各個成員又擁有多少，就好像玻璃箱子里面的金錢，隔著玻璃看得清清楚楚，但就是摸不到。村民一方面擔心集體資產被平調流失，多年來辛辛苦苦創造積累的財富一夜“付之東流”，另一個方面又擔心今后集體資產的經營效益，怕福利沒有保障。在本次調查中就有的村民關注“拆遷過程中的違法行為”;

5.拆遷問題。調查顯示，的村民表示支持城中村改造。但由于“城中村”是在城市總體規劃內仍然保留和實行農村集體所有制、農村經營體制的“農村社區”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益，和的村民表示分別對“補償安置的方式和標準”和“房屋拆遷后的生活來源”存在疑問，因此，對“城中村”改造抱消極態度。由于“城中村”居民文化程度普遍不高，長期生活在相對封閉的村落文化環境中，對社區管理、城市觀念、城市生活方式產生一種抵觸情緒，阻礙了“城中村”的改造進程。相當部分“城中村”居民只看到“城中村”改造給他們帶來租金收入和股份分紅減少等短期利益損失，而看不到“城中村”改造給他們帶來的長遠好處，從而對“城中村”的改造有抵觸情緒。一些村民依戀故土、怕變求安的思想和對改革后生活出路問題的諸多憂慮，使村民害怕變化，安于現狀，存在對改造的恐懼，抵制甚至對抗情緒，這種思想成為“城中村”改造工作的巨大障礙。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承諾不兌現。有些村莊就算同意改造，也會擔心政府承諾不兌現，經濟損失得不到合理的補償。農民的后顧之憂不除，阻力自然大。因此，“城中村”改造面臨著村民的意愿與改造最終目的相悖的困境。

三、XX區“城中村”改造的對策建議

鑒于前述提出的“城中村”存在的問題和困難，建議結合“城中村”的改造具體情況采取以下措施：

(一)建立城中村改造的長效機制，穩步扎實推進城中村改造。

1、建立改造長效機制。隨著城市建設范圍的不斷擴大與發展，應建立健全長效的“城中村”綜合改造工作機制，為改造工作的順利進行提供保障。建議進一步健全機構，成立“城中村”問題的長期性機構，簡化辦理全市“城中村”綜合改造的規劃、用地、拆遷及其建設手續;加強與區、村“城中村”綜合改造部門的交流;對區、村“城中村”綜合改造部門實施行業管理和業務指導;完善“城中村”綜合改造工作的長效投入機制，加強對“城中村”綜合改造資金的監督管理，落實各項優惠政策，加大對村民轉居民后的社會保障投入。

2、加強城鄉統籌規劃。城中村改造絕非一時一地之事，而是伴隨著城市化過程中所出現的必然產物。因此，城中村改造應當樹立長遠的目標，在新的城市化過程中，就應當避免出現那種利用價值高的土地開發殆盡，而農民則局促于一小塊土的“城中村”死角現象。這些死角現象，歸根結底，終究需要政府加大投入才能改造。這次調研給我們的啟示是，我區應當加大城鄉統籌規劃，盡可能實現整村開發，整村改造。這樣做，表現上看，初始投入較高，但最終來看，要比留下最后的死角再讓政府來買單的做法，其實節約了巨大的資金和人力、物力。這樣做，對于各方來說，是一個雙贏的結局。總之，統一思想，充分認識“城中村”改造工作的重要性和長期性，加強城鄉統籌規劃，用以指導我區未來的城市建設進程，這也是建設大河西先導區的重要方針。

3、引導村民樹立正確的權利和義務意識。目前城中村部分村民的心態不是很健康，還不能適應規范化的城市社會管理要求。他們一方面期盼拆遷，一方面期待一夜暴富;得錢可以，出錢不行;小區封閉式管理可以，出物業管理費不行。這種心態對于城中村改造的順利開展構成嚴重的障礙。對此，一方面要加強村民的教育，引導村民樹立正確的權利和義務意識;另一方面，也要求政府不能手軟，針對極個別態度惡劣，影響很壞的典型，應當嚴格依據法律程序處理，避免法外妥協，從而給其他人樹立壞榜樣。

(二)多方籌集資金，做好土地文章，力保城中村改造順利穩步推進

1、加強市場引導、完善投資機制，促進政府、村集體、開發商等多元化的資金籌措格局的形成。要本著“宣傳引導、注重實效、推向市場”的原則,吸引有資質、有信譽的知名大企業介入“城中村”改造，推動XX市“城中村”改造工作的開展。優先鼓勵采取市場出讓土地的方式來推進城中村改造。這樣做的好處在于，相比較村集體自我改造，其資金實力雄厚，規劃設計更能夠滿足城市建設需求，同時也減少政府的負擔。鼓勵村集體自身籌措資金開發或者與開發商聯合開發，最大程度實現城中村改造中的農民利益。公益性拆遷則由政府負擔。

2、做好土地文章，充分發掘村級土地的儲備。針對所有60號承諾的兩安用地尚未落實或者雖然劃撥但未建設的城中村(西湖街道等)，應當按照103號執行，將兩安用地收回，和其他村(岳華村、望岳村等)可開發的土地一起進入市場。通過盤活土地，提高土地利用率，改變土地利用結構，讓村集體經濟壯大，讓老百姓受益，城中村改造才能順利進行。

一是要靠村集體主導。在二元體制下，城中村實際與城市管理相脫節，所以確定城中村改造的主體非常重要。如果由開發商主導城中村的改造，其矛盾會變得非常尖銳，改造工作會變得非常被動。若由村集體充當改造主體，村民的障礙問題可以迎刃而解，村集體代表村民利益，改造之后村民是最大收益者，村民就會有動機參與和出謀劃策，有利于改造工作的推進和項目實施的合理化，所以“坐地主體”在城中村改造中有其社會必要。

二是要靠土地資產經營。在城中村改造中，拆遷安置補償，改造工程實施都需要資金支撐。實踐證明，當前最可行的辦法是利用村集體土地發展村集體經濟，由政府出臺政策，置換土地或變換集體土地為國有土地，用土地和房屋抵押貸款，以土地換資金的方式進行城中村改造，從土地運營中解決村民的社會保障和村集體經濟發展的資金困惑，又以集體經濟的收益解決村民的生存生活問題。

三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依賴政府是不現實的，只能出臺相應的優惠政策，如土地性質變換、產權確認、拆遷安置、社會保障、審批稅費、土地出讓等政策，只有政策出臺了，改造的主體才會變得多元化，村民的'參與熱情和市場的投資熱情才會與日俱增。

(三)立足具體情況，穩步開展改造工作

首先，應盡快起草、制定《XX區農村集體資產管理辦法》。《辦法》應該包括以下內容：

1、明確農村集體資產的法律定義。一般包括以下幾項內容:

(1)法律規定為集體經濟組織所有的土地、魚塘、牧場、水面等自然資源，農村的宅基地、自留地;

(2)集體經濟組織投資形成的房屋建筑物、構筑物、交通工具、機械設備、農田水利設施以及教育、文化、衛生、體育等設施;

(3)集體經濟組織所有的積累資金和債權，以及通過公共積累、投資投勞所興辦的集體企業資產;

(4)集體經濟組織在股份制企業、股份合作制企業、聯營企業和中外合作、合資企業中按照協議及章程規定屬于集體所有的資產;

(5)接受國家、經濟組織、社會團體及個人無償資助的資產;

(6)集體經濟組織出資購買的股票、債券、國庫券等有價證券;

(7)集體經濟組織所有的無形資產及待界定資產;

(8)依法屬于村集體經濟組織所有的其他資產。

2、明確集體資產產權量化到個人的基本原則。我們認為，在處理這個問題時應堅持四個原則:

一是必須保持農村社會穩定;

二是不能贊成農村集體資產流失或分光吃凈;

三是要照顧到社區絕大多數農民的切身利益;

四是應盡量避免不負責任的擱置問題。

應當將集體資產產權量化到個人作為一個基本的原則。同時要對股權設置的原則、貢獻股的比例與集體股的比例、收益用途以及使用主體等重大問題予以明確。

3、健全資產經營公司法人治理結構。對農村集體經濟組織的性質至今沒有比較統一的明確的規范，因此立法中農村集體經濟組織的問題最主要的是解決其性質問題。農村集體資產量化到個人為建立健全有效的法人治理結構創造了條件。股東代表大會的主要作用是選舉董事會和監事會的成員，批準董事會的年度預算、決算方案，以及重大投資決策。董事會的主要職責是決定公司的經營計劃和投資方案，制訂公司的年度預算、決算方案，決定公司內部管理機構的設置和基本管理制度，聘任或者解聘公司經理。董事長應由董事會選舉產生，總經理由董事會聘用，徹底改變村黨委書記兼任董事長的政企不分格局。這有利于強化集體資產營運的有效監督，減少集體資產的流失。

4、規范農村集體資產的管理方式。農村集體資產既不同于國有資產，也不同于城鎮集體企業的資產。根據它所具有的社區性、廣泛性、復雜性等特殊性質，農村集體資產管理必須按照民主、公開的原則，社區全體農民參與監督管理與社區集體經濟組織代行管理相結合進行。因此，為防止集體資產的流失，辦法中應特別強調建立健全社區農民的四項監督管理制度:一是民主管理制度，即成員(代表)大會制度，凡涉及集體資產運營等與群眾利益密切相關的重大事項，都必須按權屬關系經成員(代表)大會討論決定;二是民主決策制度。在社區內部建立主要由農民代表組成的集體資產管理機構，作為社區農民參與資產管理的日常決策機構，也是成員(代表)大會的日常機構;三是民主理財制度。在社區全體農民選出成員代表大會基礎上，由成員代表選出若干名成員組成民主理財小組;四是農村集體資產管理公開制度。在規范管理的基礎上，明確集體資產的用途，合理設置貢獻股的標準，為集體資產尋找最佳的投資途徑，形成集體經濟發展的新優勢，實現集體資產的保值增值。

其次，根據本區各村的實際情況，制定最佳的改造方案。目前，全國各地城中村改造大概有五種模式：政府統征儲備模式。即由政府將“城中村”集體土地統一征收為國有土地，對城中村進行拆遷改造，對拆遷戶進行妥善安置，騰出土地的收益用于彌補城中村改造支出，如我區西湖漁場可采取該種模式進行城中村改造;市場開發運作模式。即由開發商融資改造，政府主要負責編制控制性規劃，對改造項目用地進行“招、拍、掛”;社區自主改造模式。即對經濟條件較好，村民比較富裕的村莊(社區)由社區自行或與居民入股聯營組建經濟實體聯營聯建，政府進行指導協調，相關部門依法監管;村(企)、村(園)共建模式。即由企業園區出資對村莊進行改造，村莊騰出土地用于企業園區發展，這一模式主要用于工業園區、物流園區、科技園區和生態園區附近的村莊;“土地整理”“村莊治理”“騰村換地”模式。比較適宜于離城鎮和交通干線較遠的地方。XX區各個城中村應該根據怎樣的模式改造，要“因村制宜，在資金籌措多元化、資金利用市場化、基礎設施社會化”上找出路。

最后，抓住機遇，順應發展，推動本區城中村改造步伐。城中村的改造不僅包括前期的拆遷，還應當包括后期的小區公共基礎設施建設，物業管理等方面。現在已經建成的安置小區在XX區數量較大，普遍缺乏物業管理，基礎設施薄弱，致使已經“村轉居”的村民仍然享受不到城市小區的好處。因此，在城中村公共物品和服務的供給上，政府必須向城中村提供一定數量和質量的公共物品，但政府供給不一定必須采取政府直接向居民供給的形式。由于物業管理企業有著與業主“全天侯”接觸、溝通、交流的特點，政府可以將大量的事務性的工作通過有償委托的方式由物業管理公司完成，這樣即可以在“不增人增編”的情況下把政府的基層工作做好，減輕基層領導的工作量，還可以使企業取得一定的效益，有利于創造政府、業主和物業公司共贏的局面，實現政府對基層的高效管理。

四、總結

“城中村”是中國城市化進程中的一個必然現象,有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設的不斷發展過程當中，“城中村”改造成為城市發展的焦點，因此徹底解決“城中村”問題也將是個漫長的歷史過程，是項長期性的工作。在進一步的城市進化進程中，需要建立有效政府監管機制，加大對“城中村”改造項目招商引資活動的扶持力度,加強城市一體化管理，同時根據可持續發展戰略去強調生態體,強調人與自然的融合,并尊重歷史和文化的發展,以最快、最優的方式進行“城中村”的改造,實現XX區、XX市乃至全國城鄉結合的繁榮新局面。

村改社區調研方案范文 第二篇

調 研 匯 報 材 料

（2011年10月）

按照本次調研工作的安排部署，結合全縣“十二五”規劃，圍繞“三縣”建設戰略發展思路及我鄉發展實際，在各項工作進行總結分析的基礎上，對未來五年的工作進行了重點討論。現將我鄉的意見和建議匯報如下：

一、促進“牧業強縣”戰略升級，增強畜牧業的支撐和凝聚發展能力。

一是加快奶牛品種改良步伐，促進奶牛業提檔升級。繼續加大對優質凍精和性控凍精補貼力度。加快奶牛群體良種化進程。充分發揮畜牧獸醫局綜合實驗室和鄉鎮畜牧綜合服務室的作用，提高準胎率，縮短空懷期，提高奶牛業經濟效益。另外，通過青貯種植補貼、暖舍補貼等項政策和提高奶價的方式，來調動養殖戶種植、存貯和飼喂青貯的積極性，并通過建設標準化養殖小區，實現人畜分離，提高奶牛標準化飼養水平。

二是加強奶源市場的管理，強化鄉鎮奶業辦的管理職能。加強奶源市場的管理，能夠減少奶站依靠假秤、利用“以質論價”、做假帳等手段，克扣奶農奶資等事件，防止在奶農中造成消極影響，影響了奶農生產的積極性。

三是加大《xxx動物防疫法》及《黑龍江省動物防疫條例》的貫徹執行力度。強化鄉鎮畜牧中心的管理職能作用，加大對流動畜禽的檢疫、檢查和管理力度。對不

按要求進行免疫的畜主，采取強制性措施，以此保證畜牧業安全。

四是大鵝、生豬、狐貉等其它養殖業也建立標準化養殖小區，實現人與畜禽分離，改善人居環境和飼養條件，提高畜禽養殖標準化水平，實現效益最大化。

二、加快現代農業發展進程，完善產業鏈條打造自己的品牌。

一是繼續加大對抗旱保收田補貼政策的實施力度，擴大抗旱保收田建設面積，實現農業的穩產、增產。

二是加快現代農業發展，積極組建合作經濟組織。在組建棚室生產合作組織的同時，組建產品營銷合作組織，來完善現代農業生產的產業鏈條，推動現代農業健康有序發展。

三是建議全縣整合、打造有地域和民族特色的農產品品牌，通過“龍頭產品”提升農產品檔次，提高產品價值，提升市場競爭力，增加農產品的比較效益。

三、突出可持續發展，加快生態文明建設。

一是建立草原面積核查機制，定期對草原面積核查，通過抽查和普查相結合的方式及時準確了解草原面積變更情況，以確保草原覆蓋率不變。

二是加大林木管護力度。通過加大宣傳和執法力度，加大對毀林典型案例的曝光力度，增強全民、全社會愛林、護林意識。

三是結合區位優勢，合理最大化對境內泡澤補水，改善

生態環境。

四、以安居工程為重點，加快社會主義新農村建設步伐。 自新農村建設開展以來，我縣一直較為重視此項工作。結合我鄉實際，在下步工作中，我們建議，一是加大對農村公共基礎設施投入力度和公共服務、管理的投入力度，尤其是巷道、排水及環境衛生管理的投入力度。二是快速推進泥草房改造工程和自來水入戶工程。對所有泥草房進行普查，在發動群眾自建的基礎上，積極爭取上級項目扶持，推進此項工作的進程。同時，在人畜安全飲水上下功夫，加大資金政策傾斜力度，提高自來水入戶率。三是加大對奶站經營過程中對環境污染的管理力度。要充分發揮奶牛辦，鄉鎮奶業辦和企業監督管理職能。建立約束和獎懲機制，加大對奶站在生產經營過程中產生的糞便和污水的管理和治理力度，減少對周邊環境的影響。

以上是結合我鄉發展實際，對全縣經濟社會發展的一點建議和意見，請各位領導參考。

村改社區調研方案范文 第三篇

推進“城中村”改造，是落實省、市有關推進城市化進程決策、拓寬城市發展空間、加快建設現代化中心城區的重要舉措，是改善城市整體形象、提高群眾生活質量和居住壞境的迫切要求，也是我市今年工作報告中承諾的十大民心工程、德政工程之一。為切實把此項工作落到實處，今年上半年，睢陽區圍繞如何加快推進“城中村”改造議題，多次組織召專項會議，研究討論此項工作，分析我區當前“城中村”改造工作中存在的實際問題，認真查擺，尋找差距，明確重點，力爭實現突破。并根據我區“城中村”改造現狀制定本工作方案：

一、指導思想

以加快城市化、現代化進程，緩解城鄉二元結構的矛盾、促進社會文明進步為目標，以制度創新、機制創新為動力，在切實保護農民根本利益、維護社會長期穩定的前提下，充分運用市場機制和行政、法律手段，從管理體制、物質形態、經濟組織等方面，因地制宜、統籌安排、多種形式，穩步推進城中村改造。

二、“城中村”改造近階段工作開展情況

(一)目標任務。2011年我區與市政府簽訂了城中村開發改造目標任務有：1、城市規劃內城中村改造10個，涉及房屋征收面積115萬平方米，要求安置補償100%，開工建設率60%以上;2、城市規劃區外產業集聚區村莊改造11個，涉及房屋征收面積萬平方米，所占應開發改造的比例不低于50%，要求安置補償率100%，開工建設率60%。

(二)改造重點。2011年我區依據與市政府簽訂的目標任務，結合我去實際，確定沿神火大道兩側的10個城中村為改造重點，兼顧華商大道、北海路、南京路等城區主要干道兩側的城中村開發改造。

神火大道兩側的10個城中村改造項目是：

1、田林村(商丘市鼎豐置業有限公司)

2、堤灣村(佛山市順德元美投資發展有限公司)

3、張吉莊村(河南信華置業投資有限公司)

4、三里橋村(名門地產商丘有限公司)

5、五營村(河南國商置業有限公司)

6、小郭莊村(河南龍源房地產開發有限責任公司)

7、宋路口村(廣東元美投資發展有限公司)

8、東西喬樓村(河南省泰宏房地產有限公司)

9、李莊村(河南省泰宏房地產有限公司)

10、趙付莊村(河南省泰宏房地產有限公司)，

目前除東西喬樓村以外都已向市城改辦備案，正在準備申報相關材料，等待市城改辦批復。

三、“城中村”改造三年規劃項目報批情況

根據市城改辦要求：三年規劃內和三年規劃外簽訂意向的項目都可以向市城改辦予以備案。目前，新城、宋城、古宋、東方、文化、古城六個辦事處所有簽訂意向的項目都已向市城改辦備案，已申報項目13個，其中已批復項目3個。

(一)目前已批復的3個項目是：

1、宋城辦事處田林村，占地畝，項目涉及征收面積萬平方米，總投資約10億元。由商丘市鼎豐置業有限公司開發建設，現已征收完畢，等待開工建設。

2、新城辦事處范莊村，占地120畝，項目涉及征收面積萬平方米，總投資約億元。由商丘邦盛置業有限公司開發建設，現正在走征收程序，已測量完畢，正在公示。

3、新城辦事處周莊村，占地畝，項目涉及征收面積萬平方米，總投資約3億元。由河南神陽置業有限公司開發建設，現正在走征收程序，作前期測量。

(二)已申報市城改辦的10個項目是：

1、宋城辦事處小郭莊村，占地畝，項目涉及征收面積10萬平方米，總投資約2億元，由河南龍源房地產開發有限責任公司開發建設。

2、宋城辦事處五營村，占地畝，項目涉及征收面積萬平方米，總投資約億元，由河南國商置業有限公司開發建設。

3、宋城辦事處張吉莊村，村盤占地畝，涉及征收面積萬平方米，總投資約29億元，由河南信華置業投資有限公司開發建設。

4、宋城辦事處許樓村，占地897畝，項目涉及征收面積59萬平方米，總投資約27億元，由北京華盛融通投資管理有限公司開發建設。

5、新城辦事處李漢莊村，占地畝，項目涉及征收面積14萬平方米，總投資約億元，由商丘市新時代房地產開發有限公司開發建設。

6、新城辦事處孟莊村，占地畝，項目涉及征收面積萬平方米，總投資約4億元，由河南利兆置業有限公司開發建設。

7、新城辦事處劉莊村，占地224畝，項目涉及征收面積萬平方米，總投資約億元，由商丘市遠大置業有限公司開發建設。

8、新城辦事處劉廟村，占地163畝，項目涉及征收面積萬平方米，總投資約億元，由商丘榮華置業有限公司開發建設。

9、新城辦事處王樓村，占地畝，項目涉及征收面積萬平方米，總投資約3億元，由商丘市佳嘉房地產開發有限公司開發建設。

10、新城辦事處宋樓·蔡莊村，占地360畝，項目涉及征收面積約32萬平方米，總投資約10億元，由商丘市華泰置業有限公司開發建設。

四、明確重點，克難攻堅，確保完成全年預定目標

2011年是“十二五”規劃的開局之年，是我市城市化建設的關鍵之年，“城中村”改造關系到我區乃至全市的安居工程建設，關系到成千上萬老百姓住房條件的改善，雖然問題很多，困難很大，我們有決心、有信心，按照“一點多線全輻射”的工作思路，確保各項工作任務落到實處。

(一)尋找突破，打造一個亮點

強力推進宋城辦事處田林村改造，尋找突破口，田林村房屋現已征收完畢，房屋拆遷面積萬平方米，位于神火大道路東楊樓村委會，東臨銀河路、南臨蓬萊路、西臨神火大道、北臨天祥花園，占地面積畝，共257戶，總人口731人，預計總投資約10億元，由商丘市鼎豐置業有限公司開發建設，規劃、土地手續現已辦理完畢，下一步，我們還將協調土地、規劃、住建、財政、調發展和改革，加快審批程序，爭取盡快開工建設。

(二)克難攻堅，延伸一條主線

以神火大道兩側城中村改造為重點，強力推進田林村、堤灣村、張吉莊村、三里橋村、五營村、小郭莊村、宋路口村、東西喬樓村、李莊村、趙付莊村等10個城中村改造項目，加快申報、審批、征收進度，以上10個項目除東西喬樓村以外都已在市城改辦備案，正在準備申報相關材料，等待市城改辦批復。

(三)以點帶線，以線引面，全面輻射

在工作中總結經驗，在工作中積累經驗，在神火大道兩側做足文章，以點帶線，逐步延伸到華商大道、南京路、歸德路、北海路等城區主要干道，最后將“城中村”改造工作在我區全面鋪開。

五、我區“城中村”改造中存在的主要問題

近年來，我區“城中村”改造雖然已做了大量工作，一些局部改造項目已完成或正在實施，部分村已經擬定整村改造規劃。但總體而言，我區“城中村”改造相比周邊縣、市，進展依然較為緩慢，仍處于起步和探索階段，主要原因是：

(一)國有土地上房屋征收與補償的主體與職能尚不明確

今年1月份xxx頒布了《國有土地上房屋征收與補償條例》，明確了房屋征收的實施主體是縣、區級以上房屋征收主管部門，完全區別于過去的房屋拆遷。過去的拆遷，是由房地產開發企業為追求經濟效益而進行的商業開發，拆遷戶的權益往往得不到充分保障。新的條例頒布后，房屋征收的主體是政府，并且不依任何盈利為目的，既能充分保障被征收者的合法權益，又避免了在過去拆遷過程中出現的諸多不和諧因素，為新的歷史條件下國有土地上房屋征收與補償工作確立了新的法律依據。而結合我區實際，雖然新的國有土地上房屋征收與補償部門已經成立(睢陽區房地產管理局是睢陽區行政區域內的房屋征收部門)，但實際上還沒有完全發揮作用，依然延續著過去的運作模式，由所轄辦事處直接參與房屋的丈量、測繪等工作。房屋征收部門既不能規范地完成各項征收程序，更不能充分發揮主體作用，使我區的房屋征收工作陷于被動。

(二)土地“瓶頸”問題短時間內難以突破

土地問題事關規劃、征收和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認的“瓶頸”問題。目前，我區“城中村”涉及土地的問題依然較多。比如宅基地證問題較多、集體土地房產如何流轉、村集資建設的農民新居如何明晰產權，缺乏統一的操作辦法，導致確權工作難以順利開展。

(三)政策意見的可操作性不強

“城中村”改造是城市化進程的必由之路，但又沒有現成的模式和完備的法規可循。大多村認為 “城中村”改造的政策支持仍不夠到位。如“容積率過低”是開發企業多次強烈反映的問題，這也關系到“城中村”改造能否真正落到實處。同樣的地段，如果是開發商用于房地產開發則會獲得較高的容積率，市政項目次之，“城中村”改造項目則最低。

(四)“農轉居”改制遺留問題較多

我區城中村“撤村建居”工作已實施數年，但其實是“招牌換了、戶口變了、實質未變”，“城中村”在土地權屬、經濟組織和行政管理體制上仍較大程度地保留了農村的舊模式。“城中村”村民被“邊緣化”， “建房待拆”是大多數城中村的主要特征。占據我區四分之三的“城中村”建筑密度大，居住人口密集，安置工作存在較大難度。

六、政府主導，部門協作，形成合力，狠抓落實

(一)加強領導，明確主體

一是充分發揮區“城中村”改造工作領導小組的作用，領導小組辦公室應配置專職和專業人員，進一步充實工作力量，以加強對“城中村”改造工作的指導、統籌、協調和研究。二是要進一步理順關系，由區城中村改造領導小組辦公室與項目單位簽訂協議書，繳納保證金。三是各辦事處、社區居委會也要相應成立“城中村”改造工作機構，定期向區城中村改造辦公室報送各種材料，由區城中村改造辦公室統一指導工作，以便進一步提高改造工作指揮體系運轉的效率。

(二)加強法規宣傳，明確辦事流程

一是盡快梳理相關法律法規和省、市、區的政策意見并匯編成冊，加大宣傳力度，確保在具體操作中有法可依，有章可循。二是切實做到各部門協調配合，制定簡潔清晰的辦事流程指引，切實開辟一條“城中村”改造的綠色通道，使各改造主體能高效、順暢地完成各項審批手續。三是按照市政府城中村改造三年規劃要求，區政府有權收回項目簽訂框架協議半年內未動工的改造開發企業的用地資格。

(三)以人為本，處理好城市化建設與保障村民利益的關系

居民是“城中村”改造的最直接關系者。他們的利益能否得到保障，關系到改造工作能否順利進行。因此，政府應堅持以人為本的指導思想，著眼于長遠的社會效益，在“城中村”改造過程中要切實尊重村民的合理訴求，保障他們的合法權益。區政府及各職能部門要在充分調查研究的基礎上，配套出臺有關征收安置補償、勞動就業、社會保障、子女入學以及未來發展等方面的政策保障措施，以利于消除村民的思想顧慮，為改造工作的順利推進奠定良好的群眾基礎。同時，做好村民的宣傳教育工作，引導他們從大局出發，正確認識和處理好國家、集體和個人利益的關系，以實際行動支持和參與“城中村”改造。

(四)加強規劃引導和服務

政府要把“城中村”改造納入國民經濟和社會發展計劃、納入城市發展規劃范疇，按照高起點、高標準的要求，盡快研究制定全區的“城中村”改造總體規劃和長遠規劃，以形成各村編制改造規劃時賴以參考的規劃框架。在做好總體規劃的基礎上，按照不同的地域功能定位，做好各村的改造規劃。

(五)完善政策配套，落實改造措施

有關部門要結合實際盡快制定具體的實施細則或操作辦法，加大宣傳力度，簡化辦事流程，指導各城中村做好規劃、報批、報建、籌資等工作。要逐步解決“農轉居”改制遺留問題，為“城中村”改造掃除障礙。

(六)加大對擬改造的“城中村”違法建設的查處力度

在開展違法建設集中整治活動的基礎上，進一步建立健全違法建筑查處機制，始終保持對違法建筑的高壓態勢，確保城區改造范圍內的違法建設早發現、早處理、早控制，對重大違法建設及時組織聯合執法行動，為城中村改造營造優良的建設環境。

村改社區調研方案范文 第四篇

所謂“城中村”是指在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”。在城市建成區范圍內，“城中村”仍保留農村體制，使用集體土地，并以村民委員會為組織形式，具有農村和城市雙重特征。

“城中村”是我國城市化進程快速發展的結果。城市化發展的同時，一些處于城鄉結合部的村莊逐步融入城區，成為“城中有村，村里有城，村外現代化，村里臟亂差”的地區。這些村莊在城市化發展的進程中做出重大貢獻甚至犧牲的同時，也帶來了一系列的負面問題。比如，“城中村”在從鄉村向城市轉變過程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉二元管理體制，沒有完全納入城市統一規劃、建設和管理，其發展有很大的自發性和盲目性，在生產方式、生活方式、景觀建設等各方面仍保留濃厚的農民特征，因而影響了城市基礎設施布局，乃至城市整體規劃的實施。由于“城中村”的土地及房屋的性質有別于國有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農民身份，“城中村”問題已經成為我國很多城市發展面臨的一個大難題。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設和管理帶來很大的負面影響，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”，是全國各大城市都正在面臨的重大課題。

一、我市城中村的現狀

原來處于城市邊緣的村落因周邊土地用于城市建設而逐步被城市包圍，但剩余土地的性質、建筑格局以及居民的生活方式人保留傳統的農村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長壽、西長壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。

（1）、村落規劃落后，問題明顯，居民住宅設計標準低，多為平房或獨院二層樓房，土地占用量大，管理混亂。

（2）、基礎設施不完備，影響居民的生活質量。首先，供暖及供水設施不完善，村民現在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水設施不完備也是居民生活的一大隱患。其次，周圍垃圾堆積，環境臟、亂、差，垃圾處理設施少。

二、“城中村”改造所面臨的問題

（1）由于村里土地大部分為農民宅基地，耕地也因城市化進程在逐年銳減，村民基本生活保障、不能確保改造后有可持續收益的情況下，村民對改造積極性不高，甚至有對立情緒；

（2）“城中村”現有集體所有制土地向國有土地轉變存在操作上相關環節與現行法律、法規如何配套實施的問題；

（3）“城中村”改造所需資金量很大，但目前各村在招商引資、盤活土地資源方面缺乏成熟、配套的運作機制和措施；

（4）村民對項目建設無把握，擔心項目在運作過程中擱淺，造成損失；

（5）村民在“城中村”改造后的養老、醫療、就業方面難以保障。

三、“城中村”改造中解決土地問題的途徑

“城中村”改造的根本目的是通過各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過開發、招商引資的形式轉化成可進入市場交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發揮土地的價值進行城市建設。因此，集體土地所有權的轉化利用是“城中村”改造的核心問題，也是解決“城中村”改造中土地轉化首先關注的問題。

（一）集體土地轉換作價出資的法律可行性及操作

我國實行土地公有制，具體包括國家所有和農村集體所有兩種形式。對于國有土地可以依法進行轉讓，而對于農村集體所有土地有一定限制。《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設。”

我國《城市房地產管理法》第8條規定：“城市規劃區內的集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。”根據該法第2條和第8條的規定，土地使用權出讓的空間地域范圍是城市規劃區，一般包括城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。我們現在進行的“城中村”改造就屬于城市規劃區內集體土地的改造。根據《城市房地產管理法》第27條和其它相關規定，土地使用權作價入股必須滿足下列條件：

1、必須是依法取得土地使用權（國有土地使用權）；

2、集體所有制單位不得以其擁有的集體土地所有權作價入股。即如果使用集體土地出資的，必須辦理土地征用手續，將集體土地轉為國有土地，然后以國有土地使用權的方式作價入股；

3、土地使用權應當按照規定進行價格評估后作價入股；

4、辦理變更登記手續。以土地使用權作價入股的，應當到土地登記管理部門辦理權屬變更登記手續，將原本屬于出資人的土地使用權轉移至企業名下；

5、土地使用權作價入股，該土地使用權應當無負擔。也就是說該土地使用權作價入股后仍然沒有受到如抵押或其他形式的限制。

解決方案：村民不以集體土地使用權直接出資，而是以通過有關征地手續及費用作程序性處理，實現集體土地向國有土地的性質轉變，其步驟是：第一步由政府將集體土地征用為國有土地，國家按政策應支付補償安置金；第二步將應補償安置金全額投入成立發展有限公司（有限責任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步發展有限公司再以該部分出資（應補償安置金全額）辦理該國有土地（原村集體土地）的征用手續；第四步按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行征收補償。

（二）資金投入與收益分配的可行性及操作

為了確保村民的長期利益，將村民利益和有限責任公司掛鉤，可以采取補償金入股的方法，將屬于個人所有的附著物補償費、青苗補償費支付給個人，屬于集體所有的征地補償金由村民大會決定，公司不實際支付而直接將其作為村集體組織的出資，村集體組織入股成為公司的股東。村組織從公司取得的利潤按村人口平均分配給各村民。

如此，村民的利益分兩步和公司掛鉤，第一步是在公司成立時，村民直接貨幣出資成為股東。因為有限責任公司的股東最多不得超過50人，建議公司成立時可以以村小組為單位推舉股東代表，村民授權該名股東代表行使權利。股東代表形式上是唯一的正式股東，登記在股東名冊，實質上扮演法律上“代理人”角色，其從公司獲得的收益應均分給全小組村民、在公司承擔的風險由全小組村民分擔。第二步是征地時，村組織以征地補償金投資入股，村組織作為股東，但獲得的收益是村共同財產，按人口平分給村民。這樣，當公司開始房地產建設、投資運營時，村民實際有雙重保障：村民即通過股東代表享受利益（成立股份有限公司后，自己是股東可直接享受權益），又通過村組織分享公司利潤。第三步，村組織將作為村民的入股征地補償金用于向國家支付土地出讓金以取得國有土地使用權。

“城中村”改造美化了城市環境，改善了農民居住條件，是利國利民的。同時因為土地是不可再生資源，通過改造可以節約大量土地，也創造了良好的社會效益和經濟效益。

四、“城中村”項目建設中招商引資的模式

“城中村”地理位置優越，其市政基礎配套設施比較完備，再加上省去了土地使用權出讓手續繁瑣、周期漫長的過程，以及城市改造中政府提供的優惠扶植政策都為項目開發提供了強有力的保障。“城中村”改造為村集體組織和合作開發方帶來的利益回報空間是極其廣闊的。由此“城中村”項目建設中招商引資的模式從建設資金來源上可采用以下兩種方式：

一是采用聯建方式聯合外部資金，即公司出地、合作方出錢，共同開發，按約定比例分享利益、承擔風險；

二是采取貸款等方式籌集資金、以發包方式委托建筑商建設，自行承擔所有風險、享受所有利益。

村改社區調研方案范文 第五篇

一、“城中村”：推進城市化發展中出現的現象

我省已經確定了提前基本實現現代化的戰略目標，加快城市化進程是實現這一戰略目標的必由之路，而“城中村”則是城市化進程快速推進當中出現的現象。

所謂“城中村”，是指改革開放以來，由于城市化快速推進而把周邊地區部分村落及其農用地一起納入城市用地的范圍，使大部分農用地的性質由集體所有制轉化為全民所有制，而在征地過程中返還給鄉村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等則維持征地前的集體所有制性質不變，在維持征地前的集體所有制性質不變的土地上以居住功能為主、且深受城市影響的農村社區就被稱為“城中村”。

近幾年來，隨著城市化建設進程的加快發展，城區范圍不斷擴大，原先城區周邊的村莊，現在區域位置上已成為城區的組成部分，成為一道城市建設發展中的特殊景觀——“城市里的村莊”。“城中村”在行政上已是城市的范疇，屬于街道管理，但“城中村”仍然實行農村集體所有制和農村管理體制。“城中村”農民的土地大部分已經被國家所征用，不再從事農業耕作，其經濟來源主要依靠第二、三產業及土地收益，生活方式也發生了根本的變化，已不再是傳統意義上的農民。

二、“城中村”存在的問題

“城中村”是發展中出現的現象，也給城市發展提供了寶貴的空間，但是，“城中村”也存在著諸多的問題。這些問題主要表現在以下幾個方面：

1、土地利用粗放，土地資產流失

由于“城中村”缺乏統一的規劃和管理，造成土地利用率和產出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時，“城中村”的土地區位條件相對優越，土地的產權又屬于村集體所有，這樣，優越的區位條件和相對于城市低廉的土地價格，使“城中村”中不規范的房地產二級市場特別活躍，導致由于規劃和基礎設施改善而使土地升值的部分國有土地資產的流失。

2、管理體制不順，管理難度較大

“城中村”周圍已經被城市社區所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區，它既像城市又像農村，既不是城市又不是農村。從管理體制上考察，城市社區的管理體制與農村社區的管理體制有較大的區別，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時又會出現管理上的“真空”，“城中村”的性質使城市管理部門管不到，街道、村、鎮管理又不力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅動，亂搭亂建成風，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。

3、人口構成多元，社會治安堪憂

“城中村”的人口構成十分復雜，并不是以前所認為的城鄉二元結構。據調查，“城中村”的人口主要由以下幾個方面構成：首先是當地的原有“村民”（部分村民的戶籍實際上已經成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區市民，第三是來自外地、職業構成十分復雜的外來人口。特別應當指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業構成和宗教信仰十分復雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發生的策源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發展。

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